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君德财富:中国房价分化格局加剧
2022-09-11

中国房价分化格局加剧

----君德财富市场分析报告

2013年下半年以来,京沪苏杭等一、二线城市相继诞生“地王”。受“地王效应”的影响,很多大中城市的楼市预期看涨,在“恐涨”的心理下,不少城市甚至频现“日光盘”。在传统“金九银十”销售旺季的影响下,持续升温的房地产市场愈演愈热,一线城市领涨的局面已经形成,从土地市场传导而来的热度还在持续。然而,一方面是部分一、二线重点城市的房价持续升高,部分城市房价相对较为平稳;另一方面却是部分三、四线城市的“空城”、“鬼城”现象越来越多,房价处于下跌状态,我国房地产市场的分化格局已愈发明显。

中国指数研究院近日发布的百城房价指数报告数据显示,2013年9月,全国100个城市(新建)住宅平均价格环比上涨1.07%,涨幅比上月扩大0.15个百分点,这是自2012年6月以来连续第16个月上涨。涨幅较高的城市主要集中在一线城市和重点中心城市,以北上广深等城市为代表;但另一方面,以温州、鄂尔多斯[2.32% 资金 研报]等城市为代表的三、四线城市,已经出现了价格和成交量的持续低迷,且库存积压严重。某大型地产公司市场研究部总监分析认为,一、二线城市在年底前依然可能会有收紧政策的可能性,但很难抑制市场继续上行。而三、四线包括温州等城市,虽然当地政府已经开始扶持楼市,松绑限购政策,但因为需求不多,又库存积压,很难拉动经济。

对于我国楼市出现的不均衡现象,有很多深层次的原因。君德财富认为一、二线城市由于人口较多,土地较为稀缺,因此地价的攀升在一定程度上拉升了房价;同时由于一、二线城市聚集了丰富的资源,其房价易涨难跌;另外,今年上半年以来,房价的持续上涨,房地产企业的资金回笼较快,且去化压力较小,房企拥有更多的市场定价权;此外,很多大型房企在一些论坛上公开宣称退出三、四线城市,回归一、二线城市,开发商不惜成本高价吃进土地,这反过来刺激市场购买力的释放;在需求方面,在国五条、房价调控目标等政策效应逐渐弱化的趋势下, “屡调屡涨”导致民众对政策预期的改变,市场上涨预期渐浓,购房者结束观望并加快入市。

相比于一、二线城市房价的节节攀升,部分三、四线城市房价却分化明显。对此,很多人表示,这种结构性差异形成的本质原因在于市场供需的不平衡,从供给角度看,三、四线城市土地相对丰富,同时地方政府在财政收入来源较少的情况下,往往在土地出让上较为“大方”,过去几年土地大量成交,从而刺激了楼盘的供应量;而需求在一定程度上受到限贷限购政策的限制,于是出现供大于求的情况,供给过剩必然导致价格的下降,这是最基本的经济学原理。

同时还有一个信号值得关注:近期,北京、广州、天津等地多家银行已经暂停房贷业务,理由是“额度用尽”。在市场流动性并不缺乏的背景下,让银行暂停房贷的原因主要是利润的降低和风险的加大。在利率市场化的趋势下,房贷已经成为银行的“鸡肋”;而温州“断供房”的出现让房贷风险的担忧变成了现实。

君德财富认为,在未来一段时间,在房价走向方面,北上深广等重点城市房价上涨压力仍较大,需警惕未来调控政策升级风险;而多数三、四线城市房源供应充足,随着10月推盘量继续增加,房价整体以稳为主。在政策方面,新一届政府正越来越倾向于采用更加市场化的方式,因此,后半年类似国五条这样的强制性行政调控出现的几率不大;但是由于长效机制不可能在短时间内建立,因此短期内以局部性调整为主。(君德财富研究部:何丽华)